如何改革完善房地产融资制度

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住房城乡建设部10月11日在国务院新闻办举行的新闻发布会上披露，目前城市房地产融资协调机制“白名单”项目贷款审批金额已超7万亿元，全国750多万套已售、难交付的住房实现了交付，广大购房人的合法权益得到有力维护。

融资问题事关房地产市场平稳健康发展，改革完善房地产融资制度是加快构建房地产发展新模式的重要一环，而后者是适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。

改革完善房地产融资制度，首先要缓解房地产企业以及项目、金融机构之间的信息不对称问题。此问题在贷款发放前、发放后均会起到负面作用，影响金融机构的放贷意愿。例如，贷款发放前，如果某房地产项目的开发建设工作暂遇困难，金融机构在无法判断其还款来源的前提下，较难投放信贷资金；贷款发放后，如果金融机构无法通过契约等法律手段确保信贷资金不被挪用至高风险项目，那么金融机构可能会要求提前收回贷款，最终导致银企“双输”。

破解上述问题，城市房地产融资协调机制可以提供有益经验。2024年1月，住房城乡建设部、国家金融监督管理总局联合出台《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，要求各地级及以上城市，建立房地产融资协调机制，以城市为单元，实施项目“白名单”制度。具体来看，城市政府牵头协调，按照公正公平原则，向该城市行政区域内的金融机构推送房地产项目“白名单”；金融机构则按照市场化、法治化原则，评估协调机制推送的支持对象，对于那些开发建设暂遇困难但资金能够平衡的项目，不盲目抽贷、压贷、断贷，而是通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。

改革完善房地产融资制度，还要解决金融业天然存在的顺周期问题，尤其是风险苗头出现后，一家金融机构抽贷、几家金融机构跟跑的风险蔓延问题。对此，城市房地产融资协调机制通过一年多的实践，已形成一套行之有效的办法。其中，一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目的开发、建设、销售等资金都存入主办银行，主办银行保证项目公司的合理融资需求。这样一来，房地产项目的融资预期、资金来源均得以稳定，即便一两家银行要求提前收回贷款，在主办银行的支持下，抽贷风险也不至于“火烧连营”。

改革完善房地产融资制度，还要强化系统性、全局性思维，建立“人、房、地、钱”要素联动机制，与房地产融资制度形成有效配合。房地产工作涉及多要素、多主体、多部门，综合性、系统性、复杂性很强，房地产市场能否平稳健康发展，根本上取决于“人、房、地、钱”四类要素资源的配置效果。此前，住房城乡建设部已指导全国各地以编制、实施住房发展规划和年度计划为抓手，根据人口变化确定住房需求，科学安排土地供应、引导配置金融资源，即“以人定房、以房定地、以房定钱”，促进房地产市场供需平衡、结构合理。去年和今年，全国各地已经编制实施了住房发展年度计划，目前正在积极谋划、科学研判，编制“十五五”住房发展规划，进一步发挥政策的综合效能。（郭子源）